Loi ALUR et Extranet de copropriété

Loi ALUR et Extranet : 3 enjeux

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 [ PDF 3,1 Mopour l'accès au logement et un urbanisme rénové, ou loi ALUR, est un document de 169 pages, et elle touche à de nombreux aspects du logement et de l'urbanisme.

La présente page résume les dispositions qui concernent l'information des copropriétaires et sa dématérialisation, objets des Articles 54 et 55 du texte de loi.

L'Article 54 complète en effet la liste prévue par la loi de 1965 des documents à produire avec la promesse de vente ou avec l'acte authentique de vente. L'Article 54 précise à ce sujet, et c'est une disposition qui lui donne toute sa force, que le délai de rétractation ne court qu'à partir de la communication à l'acquéreur de la totalité de ces documents.

De son côté l'Article 55, modifiant l'Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 [ PDF 125 ko], prévoit la mise en place par le Syndic professionnel d'un « accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés », et que cet accès soit « différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. »

Ensemble, ces articles répondent à 3 préoccupations.


1. Protéger le futur acquéreur d'un bien,

Pour éviter à l'avenir les situations dans lesquelles un acheteur mal ou incomplètement informé sur le bien dont il se porte acquéreur serait victime d'abus, celui-ci disposera dorénavant d'une information systématique et complète sur le bien, préalablement à sa prise de décision.

Le texte prévoit 6 catégories de documents :
1.Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble.
2.Les documents décrivant la situation financière de la copropriété et du vendeur.
3.Le carnet d'entretien de l'immeuble.
4.L'attestation de la superficie du lot vendu.
5.Une notice d'information, dont le contenu sera défini par arrêté ministériel.
6.Enfin le cas échéant le diagnostic global et le plan prévisionnel de travaux.


2. Fluidifier le marché,

On pourrait craindre que l'allongement de la liste des documents à produire préalablement à la promesse de vente ralentisse le déroulement de la transaction - ou même l'empêche dans certains cas.

En ajoutant l'obligation de donner un accès sécurisé en ligne - via Internet - aux documents, la loi ALUR vise à faciliter au contraire les démarches préalables à la vente.

Après une phase de mise en place qui verra le Syndic réunir et mettre en ligne les documents que prévoit le législateur, et moyennant leur maintenance à jour ensuite, il suffira en effet dorénavant au vendeur, grâce à l'Extranet ALUR, de quelques minutes pour adresser à l'acquéreur la majeure partie des documents requis pour valider la promesse de vente.


3. Réduire les coûts financiers et environnementaux.

Tendance générale, préoccupation partagée aussi bien par les petites entreprises et les grandes que par l'administration, la dématérialisation de l'information fait partie des évolutions incontournables et qui bénéficient à pratiquement tous.

L'Extranet ALUR va en effet diminuer les coûts - on estime entre 10 et 20 euros le coût annuel moyen par logement attaché à l'envoi par courrier des convocations, ordres du jour et procès-verbaux des Assemblées Générales - ainsi que l'impact environnemental du fonctionnement de la copropriété : il faut compter annuellement en moyenne plus de 100 feuillets de papier par logement.

La dématérialisation sera d'autant plus complète que le Syndicat des copropriétaires aura donné son accord pour qu'il en soit ainsi : la loi laisse en effet toute latitude au Syndicat pour la pousser aussi loin qu'il le souhaite. Notamment le rôle du courrier électronique dans les échanges, s'il n'est pas imposé, est fortement suggéré, compte tenu de l'effet positif et facilitateur qu'on peut en attendre sur les communications entre le Syndic et le Syndicat et le Conseil Syndical, ainsi qu'entre les copropriétaires.



Un peu d'histoire

Le 11 juillet 1965 paraissait au Journal Officiel, page 5950, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui devait fixer pour plusieur décennies le statut de la copropriété des immeubles.

La loi du 10 juillet 1965 abrogeait notamment, en la remplaçant, la loi du 28 juin 1938 sur « le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements ». Sa logique s'inscrit dans un contexte de pic de l'exode rural, qui a vu plusieurs millions de français faire connaissance avec l'habitat collectif.

Nous sommes aujourd'hui près de 40% plus nombreux en France qu'en 1965, et avec cette croissance rapide de la démographie de plus en plus nombreuses sont les victimes de difficultés dans la recherche d'un logement.

Parallèlement, le nombre des sans-abri s'accroît : moyennant la prudence de rigueur concernant des statistiques controversées, il faudra probablement compter en 2015 plus de 200.000, peut-être 300.000 sans-abri en France - en majorité dans nos villes et particulièrement en région parisienne - mais également 10 fois plus, environ 3.000.000, de personnes logées dans des conditions difficiles ou insalubres.

C'est dans ce contexte de crise du logement et d'augmentation du nombre des sans-abris et des personnes mal logées qu'est promulguée le 26 mars 2014, à l'initiative de la Ministre DUFLOT, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, en abrégé : loi ALUR.

La loi ALUR s'articule principalement autour de 4 axes : accès au logement, modernisation de l'urbanisme, professionnalisation des métiers de l'immobilier, et protection du particulier locataire ou accédant à la propriété.

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